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Work & The City - Marché immobilier de bureaux : les grands changements

published7 months ago
5 min read

MARCHÉ IMMOBILIER DE BUREAUX : L'APRÈS-CRISE ?

Vendredi, le MIPIM 2022 de Cannes, grand messe annuelle de l'immobilier, a fermé ses portes. Ça tombe bien, Work & the City avait décidé de faire le point sur les évolutions du marché de bureau, secoué depuis la pandémie. En 2020, celle-ci avait stoppé net la croissance des bureaux en France. Mais 2021 a affiché un rebond inédit du secteur. Où en sommes-nous aujourd'hui ? C'est l'objet de la lettre du jour !

Après la tempête, une reprise timide ?

Contrairement à ce qu'on aurait pu croire, le développement du télétravail n’a pas découragé les investisseurs de miser sur les bureaux. Ces derniers restent un marché considérable, avec 20 milliards d'euros investis en 2020. Et loin des grands discours sur l'exode vers les campagne, Paris et sa région, avec son parc de bureaux de 54,5 millions de mètres carrés, est la capitale européenne la plus prisée sur cette classe d'actifs, devant Londres ou encore Berlin. C'est d'ailleurs en Île de France que la reprise s'observe le plus. Selon les chiffres de JLL, plus de 1,8 millions de m² ont été commercialisés en 2021, un chiffre supérieur aux anticipations.

🏢 Mal-aimés, les quartiers d’affaires tentent une résistance

Pour Ingrid Nappi professeure à l’ESSEC, c'est Paris intra-muros et ses quartiers d’affaires de l'ouest qui tirent leur épingle du jeu. Les première et deuxième couronnes, qui avaient attiré de nombreux grands groupes par leurs prix plus faibles, ont régressé et ne dépassent pas 23% des mètres carrés en 2021 contre 35% en 2019.

Quant à La Défense, devenu l'emblème de ces bureaux désertés, même s'il enregistre une baisse des volumes commercialisés -ses grandes surfaces sont les premières à passer en "Flex office"- ses nouvelles tours flambant neuves, les projets de requalification du quartier et sa cyclicité historique laissent présager d'une capacité de rebond.

glass high-rise buildings during daytime
Sabrina Wendl sur Unsplash

💼 Loin de la mort du bureau, une montée en gamme

Si on quitte l'univers des chiffres pour entrer à l'intérieur des bureaux, il ressort que la crise a agi comme un accélérateur des tendances. Bureau centré sur les usages et les échanges, bureau qui fait entrer la nature, bureau pour le travail hybride : ces vocations font consensus et nombre d'entreprises lancent des projets de réaménagement pour proposer à leurs salariés moins de bureau, dans un meilleur bureau. Le développement des bureaux opéré par des tiers participe aussi de cette montée en gamme du parc.

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Joa Heftiba sur Unsplash

Vers un nouveau visage du marché de l'immobilier de bureaux ?

Au-delà du bureau traditionnel, la crise a affecté les nouvelles offres d'espaces de travail, notamment le coworking. Ces espaces partagés avaient accompagné la montée du travail indépendant ou l'essor des start-ups, en proposant des environnements clé en main, l'ouverture à une communauté et des ambiances cool.

💻Où en est le coworking ?

Hélas ce mouvement a subi de plein fouet les confinements : les espaces ont du fermer leurs portes et faire face aux défections de leurs locataires, facilitées par les formules ultra-flexibles.

Paradoxe, c'est avec le boom du télétravail que les coworkings génèrent un nouvel intérêt, se posant en alternative domicile. Les espaces tentent d'attirer une clientèle qui fuit l'enfermement de la maison, parfois dans le dos de son employeur. Mais les télétravailleurs adeptes du coworking restent peu nombreux. Pour Baptiste Broughton, directeur de Neo Nomade, interviewé dans l'ouvrage la boite à outil du télétravail, le taux d'adoption du télétravail en co-working est de l'ordre de 10% à 15% seulement des salariés à qui cela est proposé.

🏙️ La sous-location : un tremplin pour les petites entreprises

Pour d'autres entreprises, la sous-location a la cote. Le fondateur de la société Toucan Toco explique : « La sous-location est à mon sens la solution idéale pour une boîte avec de la croissance ». Choisir la sous-location est un moyen pour l’entreprise de ne pas s’engager sur des baux de long-terme.

Mais si l'optimisation immobilière est un enjeu de taille pour les entreprises, elle est aussi au coeur de la construction de la ville de demain.

Les bureaux vides : un enjeu pour le marché immobilier et l'avenir de nos villes

🏘️Transformer les bureaux vides en logement

Aujourd'hui en Île-de-France, on compte 3 millions de m2 de bureaux vides auxquels il faut ajouter les 3 à 6 millions vides par intermittence du fait du télétravail. La transformation des bureaux vacants en logement est-elle alors une évidence ? Hélas, tous les immeubles de bureaux ne sont pas aménageables en logements. On estime que seuls 20% ont un potentiel de conversion.

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José Losada sur Unsplash

Le coût des bureaux vides pour la société, c’est la question posée par un article de The Economist, qui rappelle que dans l'histoire, les villes ont montré une capacité d'adaptation et de renaissance inégalée. Pour l'hebdomadaire britannique, les bureaux perdent bien du terrain au profit des appartements ou des entrepôts. Mais ils sont un actif robuste : en comparaison avec les secteurs du commerce et de l'hôtellerie, les locataires de bureaux ont continué à payer leur loyer.

Percevoir le bureau comme une aménité urbaine c'est aussi l'un des grands enjeux des bureaux de demain : le bureau n'est pas seulement un espace de travail mais un espace de vie, de socialisation.

🏗️ Construire autrement

Puisque tous les bureaux ne peuvent être reconvertis en logement, une construction différente doit s'envisager. L'architecte Patrick Aubin évoque le besoin d'imaginer plusieurs vies pour les bâtiments. Il s'agira de prévoir dès l'amont l'évolution des bureaux et l'accueil de nouveaux programmes. Et on peut vous le dire chez Comme on travaille, sur la base des projets que nous rencontrons : cette plasticité de la construction, on en est encore loin.

On a repéré aussi...

🖥️ Le très attendu rapport annuel de Malakoff Humanis sur le télétravail est sorti ! En 2021, selon ses données, c'est 1 salarié sur 2 qui est désormais en mesure de pouvoir effectuer ses tâches à distance, avec un rythme moyen de deux jours par semaine. Si bien qu'on peut se demander si l'on ne se rapprocherait pas d'un "plafond de verre" du télétravail, butant sur les métiers non télétravaillables. Le rapport met surtout en lumière les difficultés ressenties par les managers avec le télétravail. Leur adhésion à ce mode de travail recule : pour 4 managers sur 10, le télétravail est une source de complexification du management.

Du côté de Comme on travaille…

🎂Comme on travaille fête cette semaine ses trois ans ! Trois ans à porter haut et fort les sujets des espaces de travail et notre approche d'intelligence collective dans les projets d'aménagement de bureau. Pour fêter cela, nous vous concoctons une édition spéciale pour notre prochaine édition, il est encore temps de vous inscrire pour ne pas la manquer !

À très vite !

Camille & Cindy & Maëva de Comme on travaille

Nous sommes Comme on Travaille, consultantes et facilitatrices spécialistes des nouveaux modes & espaces de travail. Nous accompagnons les entreprises déterminées à faire de leurs projets d'aménagement des projets humains, en utilisant le co-design et les outils de l'intelligence collective. Nous sommes les bonnes fées qui viennent mettre du lien et emmener les équipes dans des projets complexes, souvent mal perçus au départ.
Présentez-nous votre projet en prenant un RV téléphonique
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Camille Rabineau - Comme on travaille - camille@commeontravaille.fr